Sabe como vai ser aplicada redução do IRS para rendas de longa duração? Fisco explica
11 de Fevereiro de 2020

A medida prevê que os rendimentos de rendas para habitação permanente beneficiem de uma redução da taxa do IRS em função da duração do contrato.

Os senhorios com contratos de arrendamento habitacional celebrados ou renovados por um período superior a dois anos vão este ano começar a beneficiar do esquema de redução de taxas de IRS que entrou em vigor em janeiro de 2019.

Em causa está uma medida fiscal que pretende dinamizar o mercado de arrendamento habitacional e travar a escalada de preços e que prevê que os rendimentos de rendas para habitação permanente beneficiem de uma redução da taxa do IRS – face à taxa autónoma de 28% – em função da duração do contrato, sendo esta tanto maior quando maior o prazo inicial ou da renovação, até ao limite de 14%.

Assim, a redução da taxa do IRS é de dois pontos percentuais nos contratos com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos; de cinco pontos percentuais nos contratos entre os cinco e os 10 anos; e de 14 pontos percentuais para contratos entre 10 e 20 anos.

Nos contratos de duração ou renovação superior a 20 anos a taxa pode ser reduzida para 10%.

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) publicou no portal das finanças um ofício-circulado onde esclarece algumas dúvidas que o novo regime suscitou e apresenta alguns casos práticos sobre a sua aplicação.

Contrato inicial de seis anos renovável por período de três anos

Neste caso, os rendimentos serão, durante o período inicial do contrato (seis anos), tributados à taxa de 23% (28% – 5%), e os obtidos no período de renovação serão tributados à taxa de 21% (23% – 2%), sendo que por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%, podendo esta ser ainda reduzida para 10%, caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos.

Contrato inicial de quatro anos renovável por período de cinco anos

No período inicial do contrato (quatro anos) os rendimentos de rendas pagarão uma taxa de IRS de 26% (28% – 2%). Já os obtidos no período de renovação serão tributados à taxa de 21% (26% – 5%), até ao limite de 14%. Também aqui a taxa pode ainda ser reduzida para 10%, caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos.

Contratos celebrados antes de 2019 e renováveis por mais de 10 anos

Para um contrato de arrendamento celebrado por 10 anos, cuja vigência terminou em 2019 e que foi ainda nesse ano objeto de renovação por igual período (10 anos), os rendimentos prediais respeitantes ao período da renovação serão tributados à taxa de 14% (28% – 14%). Já as renovações subsequentes por igual período ou por período inferior não determinarão qualquer alteração/redução da taxa, porque já está atingido o limite de 14%. A única exceção é se a renovação for por 20 ou mais anos, caso em que a taxa será 10% (28% – 18%).

Contratos celebrados antes de 2019 e renováveis por cinco anos

Neste caso os rendimentos respeitantes ao período de renovação serão tributados à taxa de 23% (28% – 5%) e por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14% – podendo esta ser ainda reduzida para 10% caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos).

Contratos celebrados antes de 2019 e renováveis por 20 anos

Nesta situação, os rendimentos respeitantes ao período de renovação serão tributados à taxa de 10% (28% – 18%), sendo que as renovações subsequentes por igual período ou por período inferior não determinarão qualquer alteração/redução da taxa, porque o limite já está atingido.

Contratos cujo início ou renovação não coincidem com o início do ano

Sempre que a renovação/duração do contrato não coincide com o início do ano civil haverá lugar ao fracionamento do rendimento anual.

Assim, para um contrato de arrendamento celebrado em 2016, com início em 01 de junho desse ano e fim em 31 de maio de 2019, e que neste ano é renovado por mais três anos, em 2019 os rendimentos do contrato serão tributados da seguinte forma: valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 01 de janeiro e 31 de maio x 28% + valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 01 de junho e 31 de dezembro x 26%.

Caso em 2022 o contrato venha a ser objeto de nova renovação por idêntico período, nesse ano os rendimentos do contrato serão tributados tendo em conta o valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 01 de janeiro e 31 de maio x 26% + o valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 01 de junho e 31 de dezembro x 24%.

Opção pelo englobamento durante a vigência do contrato

O regime da redução de taxas do IRS foi desenhado para quem sujeita as rendas à taxa autónoma de 28%. Assim, optando pelo englobamento num contrato celebrado em 2019 com a duração de, por exemplo, cinco anos, e em que o senhorio opte pelo englobamento em 2021, mas não nos restantes anos, o cálculo do imposto será feito da seguinte forma: nos anos de 2019, 2020, 2022 e 2023, os rendimentos deste contrato serão tributados à taxa especial de 23% e no ano de 2021 serão tributados por aplicação das taxas gerais do IRS.

Recorde-se que, para evitar utilizações abusivas do benefício fiscal, foi decidido que sempre que o contrato de arrendamento “cesse os seus efeitos antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações, por motivo imputável ao senhorio, extingue-se o direito às reduções da taxa […] com efeitos desde o início do contrato ou renovação”.

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Texto elaborado a 07 de Fevereiro de 2020, por https://eco.sapo.pt/