Mais valias imóveis: o que são e como calculá-las
26 de Setembro de 2018

Se está a pensar vender a sua casa, é importante que perceba o que são as mais valias imóveis e como estas se calculam. Sabia que o montante que lucra com a venda de um imóvel nunca é apenas para si? Uma parte desse valor encontra-se sujeita a IRS, e é por isso que deve aprender a fazer os cálculos dessas mais valias.

MAIS VALIAS IMÓVEIS: O QUE SÃO?

Dá-se o nome de mais valias imóveis ao lucro obtido com a venda do imóvel. Estas consistem na diferença entre o preço pelo qual se vendeu determinado bem e o preço pelo qual se comprou o mesmo.

No caso de haver prejuízo em vez de lucro neste negócio, isso será chamado de menos valias.

COMO CALCULAR AS MAIS VALIAS IMÓVEIS

A fórmula usada para calcular as mais valias geradas a partir da venda de um imóvel é:

Mais Valia (MV) = Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos).

Neste cálculo, os encargos suportados com a valorização do imóvel dizem respeito a fatores que contribuem para valorizar uma casa, como a instalação de alarmes de segurança ou de painéis solares na habitação, por exemplo. Para serem tidas em conta, estas despesas têm de ser feitas nos últimos cinco anos antes da venda e de estar devidamente documentadas.

Já nos encargos com compra e venda devem ser incluídas despesas como registos e escritura de compra da casa vendida, além do pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e da mediação mobiliária, entre outras.

MAIS VALIAS IMÓVEIS E IRS

As mais valias, que podem dizer respeito a bens físicos (imóveis, por exemplo) ou bens não físicos (produtos financeiros, entre outros), estão sujeitas a tratamento fiscal.

Depois de saber o resultado do cálculo efetuado, irá recair uma tributação no IRS sobre esse valor, correspondendo a tributação a 50% do lucro obtido. Imagine que as mais valias imóveis correspondem a 12 mil euros. Neste caso, a tributação no IRS resulta em 6 mil euros.

Uma vez que o IRS é um imposto de base anual, se vender um imóvel em 2018, esta transação terá de ser incluída na declaração de IRS deste ano e apresentada em 2019.

DIREITO A ISENÇÃO DE IRS NAS MAIS VALIAS IMÓVEIS

Alguns contribuintes podem ter direito à isenção nas mais valias imóveis, que ocorrem em apenas duas situações distintas.

1. REINVESTIR EM OUTRA CASA
Nos casos em que o imóvel que está à venda é uma habitação própria e permanente, há uma isenção de IRS se o proprietário optar pelo regime do reinvestimento. Ou seja, se o montante lucrado com a venda da habitação for reinvestido na compra de outra casa, ou até mesmo de um terreno para construção, a mais valia não vai ser sujeita a imposto.

Mas se optar pelo reinvestimento, terá de fazê-lo dentro de um prazo máximo de 36 meses seguintes à venda, ou então nos 24 meses anteriores à compra, para que seja aplicada a isenção.

Se o reinvestimento for parcial, podendo apenas serem feitas obras de ampliação de outro imóvel, por exemplo, é necessário calcular a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.

Tenha também em atenção as situações em que a residência que está para venda é uma segunda habitação, podendo ser uma casa de férias, por exemplo. Então, aqui já não é possível aplicar o regime do reinvestimento, o que significa que 50% da mais valia irá ser tributada.

2. IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989
Se o imóvel que está para venda tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989, altura em que entrou em vigor o Código do IRS, a venda deste imóvel não se encontra sujeita a IRS.

Ainda assim, mesmo que exista uma isenção de imposto, a venda da casa tem de ser declarada no Anexo G1, sendo este referente às mais valias não tributadas.

IMPOSTOS SOBRE MAIS VALIAS IMÓVEIS: ANEXO G DO IRS

Todos os dados relacionados com a venda de um imóvel devem ser declarados no anexo G do IRS, na declaração de rendimentos (Modelo 3) do vendedor. Só não precisa de fazê-lo se tiver isenção de tributação.

Na declaração de IRS devem ser indicados quaisquer custos relacionados com o imóvel, como obras para melhorar a habitação, IMT, despesas com a escritura, substituição de portas, entre outras despesas.

Caso haja mais valias imóveis, estas terão de ser tributadas como rendimento, na percentagem de 50% do valor de lucro apresentado.

DICAS PARA REDUZIR O PAGAMENTO DE MAIS VALIAS DE IMÓVEIS

A venda de um imóvel feita acima do valor de compra do mesmo pode dar lugar ao pagamento de imposto. Mas sabia que existe um conjunto de despesas que podem diminuir ou até mesmo anular o valor a pagar pelas mais valias de imóveis?

Guardar faturas de despesas com a casa, como as despesas legais de aquisição (custo da escritura e registo predial, entre outras) e ainda o pedido de certificação energética, obras de manutenção e de melhoramento do imóvel, entre outros gastos, pode fazer toda a diferença na determinação do imposto a pagar.

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Texto elaborado a 26 de Setembro de 2018, por E-Konomista.